Steeds meer beleggers kiezen voor een appartement voor verhuur. Met de beperkte andere opties voor het verkrijgen van rendement, zoeken steeds meer beleggers hun heil in het kopen van een woning voor verhuur. Daarbij komt het feit dat de vraag naar middeldure huurwoningen per maand blijkt omvangrijk. Omdat mensen in de meeste gevallen weinig kaas hebben gegeten van het vinden van goede huurders, kiezen vermogenden steeds vaker voor een verhuurmakelaarvoor het hulp bij het verhuren van hun huis. Verhuren is toch een vak apart.

Verhuurmakelaar taken

Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn 2 activiteiten: het zoeken naar nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld enkele van de volgende activiteiten heeft:

  • Opstellen van een inspectierapport hoe de woning aan de huurder wordt opgeleverd.
  • Sleutel overhandiging aan de huurder.
  • Het inmeten van de woonruimte(s).
  • Reacties van potentiele huurders opvangen en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Advies over eventuele aanpassingen voor optimale verhuurbaarheid van het huis.
  • Advies ten aanzien van optimale huurprijs.
  • Aanbieden van de woning: het plaatsen van de woning op websites, social media en gedrukte media.
  • Vaststellen van uw verhuurdoel en doelgroep.
  • Bezichtigingen van de woning.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Met accurate huurcontracten worden risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een huis. En kan een verhuurder helpen gevaren te vermijden.

 

Waar op te letten met verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Er is echter veel verschil tussen verhuurmakelaars. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Vragen voor de verhuurder

Bij de verhuurder hoort men vaak dezelfde vragen. Enkele voorbeeld vragen van verhuurders zijn:

  • Hoe werkt het beheer van een woning?
  • Wat doe ik als mijn huurder niet betaalt?
  • Welke gemeentelijke lasten zijn er?
  • Welke belasting gevolgen heeft woningverhuur?
  • Op welke doelgroep van huurders moet ik mij richten?
  • Wat betekent tijdelijke verhuur?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een appartement voor het eerst zullen verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Hoeveel gaat het opleveren?

Een huis verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een huis verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil betreft uw winst. Om te bekijken of de verhuur een goede investering is, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met wat u zou bereiken als u het pand zou aanbieden en dit geld op een spaarrekening zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die vaak vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Vaak is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse tools waarmee u eenvoudig uw rendement van verhuur kunt bepalen. Een goede Excel is bijvoorbeeld te vinden op: een huis verhuren.

Verhuur aan expatriates

Sommige verhuurders zijn met name geinteresseerd in de verhuur aan expats (ook wel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en dikwijls voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming in de meeste gevallen in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben meestal wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expatriates uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates normaal plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatie zullen in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe slechte huurders ontwijken?

Een van de grootste rampscenario’s voor verhuurders is dat zij beroerde huurders in hun woning hebben toegelaten – en er niet meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon geluk of pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die het gevaar op verkeerde huurders erg kunnen verkleinen. Het begint met uw woning: welke soort huurder trekt deze aan? Een woning dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een beroerd onderhouden woning. Hoe wordt een huis gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving hebben veel invloed bij het vinden van de goede huurders. Verder is een persoonlijke treffen met huurders iets om altijd in te plannen. Een face-to-face treffen vertelt u meer dan 1.000 documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tot slot moet u een klik hebben met uw huurders. Een slecht onderbuikgevoel is in de meeste gevallen (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede indicator voor toekomstige problemen.

Huurprijzen blijven omhoog gaan

Een gunstige trend voor verhuur: Volgens onderzoek van Pararius (bron: Pararius) is de gemiddelde huurprijs van een huurappartement in de vrije sector medio 2016 met meer dan 6% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is vooral de afgelopen twee jaar de huurprijs in de Randstad hard toegenomen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen toe. Een woning huren in Amsterdam is nog steeds heel veel kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Amersfoort en Almere geven aan de huren flink zijn toegenomen.

Airbnb stimuleert verhuur

Met name woningen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar woningen neemt toe, terwijl het aanbod achterblijft. De vraag is wel wat verstandiger is: verhuur via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnbverhuur zijn dikwijls hogere prijzen te vragen. Vooral wanneer het een woning is in een centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In het hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Echter, in laagseizoen is de vraag veel lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan het jaarlijkse rendement flink verkleinen. Bovendien vragen de vele verwisselingen van huurders veel meer inspanning dan zo nu en dan een nieuwe huurder vinden voor langere periode. Verder zijn toeristische huurders niet altijd wenselijk voor uw huis en/of de omgeving. Zij hebben beperkt belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor niet zelden niet de optimaalste huurders. Bedenk voor uw eigen woning of u gaat voor Airbnb huurders of voor vaste verhuur. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb trend wel een gunstig effect op verhuur in het algemeen.

Appartement verkopen?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) huis zullen verhuren in plaats van te koop aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe woning hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het appartement verhuren of aanbieden? Een woning verkopen levert ineens een behoorlijke som geld op, en een appartement verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij toenemende woningprijzen wellicht ook een grotere som bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt af van de berekening: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw appartement kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een appartement heeft dat mogelijk verhuurbaar is, is verhuur vaak een goed alternatief.

Verhuur van een woning ook voor u aantrekkelijk?

Heeft u een spaargeld dat u wilt beleggen in een appartement? Hebt u een huis (of huis op het oog) dat in trek is bij huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van betrouwbare huurders? Dan is een appartement verhuren een aantrekkelijke optie om winst te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend tips over de verhuur van uw huis.

https://www.verhuurmakelaar.info/